宜府发〔2002〕18号

各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
我市《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案》已经省住房制度改革领导小组批复同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二OO二年九月十二日     

宜春市人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的实施方案

　　为贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号文）和《江西省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知》（赣府发[2000]6号文）精神，结合我市实际，制定如下方案：
　　一、指导思想、目标和基本原则
　　１、深化城镇住房制度改革的指导思想：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我市市情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
　　2、深化城镇住房制度改革的目标：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。
　　３、深化城镇住房制度改革工作的基本原则：在国家、省统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；新房新制度、老房老办法，平稳过渡，综合配套。
　　二、主要内容
　　（一）停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化
　　１、从1998年7月1日起，全市城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，加快形成个人直接支付的住房消费市场。实行住房分配货币化，主要是建立住房补贴制度和进一步健全完善住房公积金制度。停止住房实物分配后，新建经济适用住房和腾退后的旧公房，除根据需要留出一部分作为廉租房外，原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款以及按规定发放的住房补贴等。
　　２、住房补贴发放对象：行政机关、事业单位的无房和住房面积未达到规定标准的职工。住房面积已达到规定标准的职工，不发放住房补贴。职工住房面积规定标准，按《中共江西省委、江西省人民政府关于批转省清房工作领导小组〈关于清理纠正领导干部在住房、建房、购房、装修住房等方面违反规定问题的实施办法〉的通知》（赣发[1998]8号）规定的职级控制标准确定。
　　３、住房补贴实施范围为宜春市市直和袁州区的行政机关、事业单位。住房补贴根据当地经济适用住房平均价格、职工工资、职工住房面积标准等因素，按房价收入比测算，即我市城区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上，可发放住房补贴。经测算，我市房价收入比超过4倍，可以发放住房补贴，住房补贴标准为每平方米建筑面积17元。职工购房发放住房补贴时，一次性发放工龄补贴，年工龄补贴额为每平方米建筑面积3.5元，按建立住房公积金制度以前的实际工龄计算。住房分配货币化具体办法另行制定。
　　（二）全面推行和不断完善住房公积金制度
　　2001年，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5%，有条件的市、县、区可适当提高1－3个百分点。职工个人和单位住房公积金可按职工法定退休年龄缴交。继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。
　　（三）建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系
　　１、调整住房投资结构，重点发展经济适用住房。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按成本（7项因素）和不超过3%利润确定。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。
　　２、廉租住房主要从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可由政府、单位出资兴建，具体办法另行制定。
　　３、经济适用住房的开发建设，要纳入有形建筑市场管理。经济适用住房建设实行招投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。要严格控制工程环节中的不合理转包，加强开发建设企业的成本管理和监督。
　　４、要完善住宅小区的竣工验收制度，推行住房质量保证书和住房使用说明书制度，确保住房工程质量。
　　（四）继续推进现有公有住房改革
　　１、继续推进租金改革。考虑大部分公有住房已向职工出售，未出售公房主要是不配套住房、需拆迁改造住房和困难职工住房，我市公有住房租金标准仍按砖混结构每平方米使用面积1.5元，砖木结构每平方米使用面积1.2元,简易结构每平方米使用面积0.9元执行。今后租金调整按国家有关规定执行。对家庭确有困难的离退休职工、最低生活保障对象和非在职的优抚对象等，继续按有关文件规定，实行减免政策。
　　２、加快现有公有住房的出售工作。凡符合出售条件的城镇现有成套住房，都应按《中共宜春地委办公室、宜春地区行署办公室关于转发地区房改办〈地直单位公有住房全产权过渡实施办法〉的通知》（宜办发[1999]23号文）的有关规定向自愿购房的合法承租人出售。
　　自2002年1月1日起，我市出售公有住房成本价与经济适用住房价格并轨，为每平方米建筑面积580元，同时取消现住房折扣和一次性付款折扣，工龄折扣按住房工龄补贴标准计算。
　　校园内不能分割和封闭管理的住房、教师公寓及学校周转用房不得出售。具体办法按国家有关规定执行。
　　３、继续对超过住房面积控制标准租赁、购买公有住房实行加租、加价的办法，具体按赣发[1998]8号文件和《省委办公厅、省政府办公厅关于转发〈省清房工作领导小组办公室关于对住房超面积标准部分实行差额累进计价、计租的办法〉的通知》(赣办字[1999]72号)规定执行。
　　４、普遍建立个人住房档案，全面开放住房二级市场，建立和完善已购公有住房上市交易的申报、登记、审核制度。已购公有住房和经济适用住房上市交易具体办法另行制定。
　　（五）发展住房金融
　　１、扩大个人住房贷款的发放范围，放宽个人住房贷款额度。
　　２、完善住房产权抵押登记制度，发展住房贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
　　３、规范住房公积金贷款管理，住房公积金应当主要用于职工个人购买、建造、大修自住住房贷款。
　　４、发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款业务，有关金融机构要简化手续，提高服务效率。
　　（六）加强住房物业管理
　　１、逐步改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。新建住宅小区要全部实行住房物业管理，原有已建成的住宅小区要进行整治，达到条件后，实行物业管理。
　　２、加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金。公有住房出售收入归产权单位所有，继续实行财政专户管理，在售房款中提取不低于售房款25%的专项维修资金。已购公有住房和经济适用住房上市出售后，个人缴交的维修基金结余部分随房屋产权同时过户。房屋维修按有关规定执行。
　　３、物业管理企业要加强内部管理，努力提高服务质量，向用户提供质价相符的服务，切实减轻住户负担。物业管理要引入竞争机制，促进管理水平的提高。房地产行政主管部门要加强对物业管理企业的监管，认真落实居住小区物业管理的法规和规章制度。
　　三、加强领导、统筹安排，保证改革顺利实施
　　１、要切实加强对房改工作的领导，各单位、各部门要按照本方案和配套政策，认真组织实施。
　　２、加强舆论引导，做好宣传工作，转变城镇居民住房观念，保证城镇住房制度改革的顺利实施。
　　３、严肃房改纪律，加强监督检查。对违反本方案规定，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加住房补贴，用成本价或低于成本价超标出售、购买公有住房，公房私租牟取暴利以及弄虚作假，造成国有资产流失等行为，监察部门要会同有关部门严肃查处。
　　４、企业可参照本方案精神，根据本单位实际，制定本企业房改方案，经职工代表大会讨论通过，并经市房改办批准后实施。
　　本方案自发布之日起实行。本市原有的住房制度改革政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。