宜春经济技术开发区管委会，各县（市、区）人民政府，宜阳新区管委会、明月山温泉风景名胜区管委会，市直有关单位：

现将《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案》印发给你们，请认真贯彻落实。

2021年9月14日        

（此件主动公开）

关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施方案

为贯彻落实党中央、国务院和省政府关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的决策部署，根据国务院办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）和省政府办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（赣府厅发〔2020〕12号）文件精神，结合我市实际，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神为指导，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，服务高质量发展大局，深入推进土地资源要素市场化配置，更好的发挥政府监管作用，建立城乡统一的建设用地交易市场，促进土地要素流通顺畅，进一步提高节约集约用地水平，为推动经济高质量发展提供用地保障。

（二）基本原则。

1．政府引导，市场配置。坚持社会主义市场经济体制，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，强化政府监管和调控作用。

2．完善制度，规范运行。制定合理的交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行和健康有序发展，促进要素流动和平等交换，提高资源配置效率。

3．保障权益，提质增效。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，防止国有资产流失。落实“放管服”改革总体要求，简化审批程序，强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，防范交易风险，提高办事效率，激发市场活力。

4．分工协作，统筹推进。根据部门职能合理分工，明确职责，加强沟通协调，形成合力，确保按期保质完成任务。

（三）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况，具体包括：净地交易、在建工程交易、已建成建筑物“连房带地”整体交易等具备宗地交易条件的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

二、目标任务

（一）完善转让机制，保障要素流通。

1．明确转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。土地招拍挂竞买时已明确成立新公司开发，成交后按约定与新公司签订土地出让合同的不视为转让。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市市监局、市住建局、市税务局，各县、市（区）政府按职责分工负责，列第一位者为牵头单位，下同）

2．限定转让条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需依法经市、县人民政府批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可继续保留土地划拨性质，不补缴土地出让价款，直接按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方按现行土地市场价格补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，需由土地所在辖区政府（管委会）根据有关法律法规规定和出让合同约定，对土地是否达到转让条件进行认定并出具相关证明。允许房屋建设工程已投资额未达到投资总额25%的出让建设用地使用权预告登记转让，按照先投入后转让原则，交易双方先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，三个月内依法办理不动产转移登记。建设项目转让前未办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理相关审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设、消防等审批手续的，可凭预告登记证明办理项目相关审批手续变更。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可根据受让方申请，保留为作价出资或入股方式，或补缴土地出让金后变更为出让方式，土地使用年限为原土地使用者的作价出资或入股的剩余年限。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市生态环境局、市住建局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

3．细化土地分割、合并转让政策。建设用地使用权人申请，经市、县自然资源主管部门批准，可将单宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地，分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及配套公共服务设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。土地出让合同中对分割、合并有明确约定的，应从其约定。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。多宗地合并，涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让，其中的划拨土地（含作价出资或入股的划拨土地）需按现行土地市场价格补缴土地出让价款；合并宗地用途符合划拨用地目录的，土地使用权人可选择保留划拨方式；涉及剩余出让年限不一致的，可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限，也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。土地分割应有利于土地开发利用，由自然资源主管部门确定分割后各宗地的具体规划条件，确保与原宗地的规划条件相互衔接、前后一致。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市住建局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

4．制定差别化税收政策。对符合国家政策条件的建设用地使用权转让行为，鼓励纳税人用足用好税收优惠政策，降低交易成本。按照税法授权，探索实施城镇土地使用税差别化政策，明确各类土地权利性质、转移方式下应征收的税种及计缴基数和比例，细化土地增值税抵扣标准和政策。（责任单位：市税务局、市财政局、市自然资源局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

（二）规范出租管理，提升服务水平。

1．规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。土地使用权出租后，出让合同和土地登记文件中约定的权利、义务仍由土地使用权人承担。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市税务局、市住建局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

2．规范划拨建设用地使用权出租管理。划拨建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。土地使用权人将划拨建设用地使用权，以营利为目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%缴纳土地收益；地上没有房屋的，按租金的30%缴纳土地收益。改革征收方式，建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳土地收益的，不再另行单独办理建设用地使用权出租的批准手续。土地收益纳入土地出让收入管理，由税务部门负责征收。各级财政、税务、自然资源、住房城乡建设等相关部门协同配合，建立联合征缴机制，共享收益征缴相关信息，联动制约，健全巡查发现、举报和查处机制。各地更新城镇基准地价时应补充制定征收划拨建设用地使用权出租土地收益路线指导价，制定划拨建设用地使用权出租土地收益征缴具体办法。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市税务局、市住建局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

3．营造建设用地使用权出租环境。各级自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。及时统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。（责任单位：市自然资源局、市市监局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

（三）完善抵押机制，充分保障权益。

1．明确抵押条件。除以公益为目的的事业单位、社会团体的教育、医疗卫生、养老等设施和其他社会公益设施划拨建设用地使用权外，其它划拨建设用地使用权可以设定抵押权，地面有建筑物的应连同建筑物一起办理抵押登记，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。划拨土地使用权抵押，其抵押价值应根据有关规定科学合理评估。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。已办理商品房预售许可的房屋（在建工程、已建成建筑物）占用的土地，不得设立建设用地抵押权，可按“地随房走”办理抵押。（责任单位：市自然资源局、宜春银保监分局、人行宜春市中心支行、市教体局、市卫健委、市民政局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

2．放宽抵押限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。对不以公益为目的的教育、医疗卫生、养老等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资的，可由抵押权人和抵押人采取告知承诺制等措施，保障抵押权实现后原有经营活动持续稳定，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建立抵押贷款资金运用监管机制，抵押融资款项仅限于项目开发建设及项目建成后运营管理所需，不得为第三方提供担保。各级自然资源主管部门应当及时向当地人民银行、银保监机构推送政府公示地价信息。（责任单位：市自然资源局、宜春银保监分局、人行宜春市中心支行、市教体局、市卫健委、市民政局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

（四）创新运行模式，规范市场秩序

1．搭建交易平台。由市自然资源局在现有土地交易机构的基础上，按照交易、登记一体化建设原则，搭建全市统一的土地二级市场“线上+线下”交易平台，为交易双方提供供需信息、咨询服务、交易场所。各级土地交易机构根据属地管理原则接受本辖区内的交易服务委托，办理交易事务。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市税务局、人行宜春市中心支行、市法院、市发改委，各县、市（区）政府按职责分工负责）

2．制定交易规则。按照“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程，研究制定建设用地使用权转让、出租、抵押交易规则。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县（区）人民政府可行使优先购买权。加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。（责任单位：市自然资源局、市财政局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

3．加强信息共享。加强涉地司法处置工作衔接，司法机关在涉地处置决定作出前向当地自然资源主管部门了解所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等，自然资源部门应当及时如实提供，防止因信息不对称造成土地处置后，难以转移登记或无法开发利用。政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。全面对接政务服务网，积极推进土地市场交易平台与政府统一的数据共享交换平台有序衔接和信息共享。土地市场交易相关的材料或信息能够直接通过共享获得的，不得要求当事人重复提交。市场监管、自然资源、住房城乡建设、税务等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接，建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，自然资源主管部门与住房城乡建设主管部门应当加强信息共享。（责任单位：市法院、市财政局牵头，市国资委、市发改委、市自然资源局、市住建局、市市监局、市大数据局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

（五）健全服务体系，加强监测监管

1．实行“交易+登记”一体化服务。将土地二级市场交易机构和不动产登记机构设立在同一场所办公，土地交易机构或平台内汇集交易、登记、财政、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，有效衔接土地二级市场交易与不动产登记发证，实现交易、登记一体化，提高办事效率和服务水平。优化划拨土地使用权协议出让、转让审批流程，对以划拨方式取得的拆迁安置房用地，土地使用权人在补缴土地出让金、相关税费后可一并办理出让、转让手续。探索线上交易资金第三方账户托管模式，降低交易风险。落实降成本、优环境相关政策，依法降低土地交易税收，对非房地产开发企业实施的整体改建、合并、分立和以国有土地、房屋进行投资，符合国家政策规定条件的，暂不征收土地增值税。企业在资产重组中，通过合并、分立、出售等方式，将实物资产以及相关的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位或个人，不征收增值税，涉及的不动产转让，符合条件的免征或不征增值税、契税。（责任单位：市自然资源局、市行政审批局、市财政局、市住建局、市金融办、宜春银保监分局、市发改委、市税务局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

2．培育和规范中介组织。积极培育推介、展示、咨询、估价、经纪等中介组织，建立公开、公正、透明的中介服务机构准入、奖惩和淘汰机制，引导中介组织诚信经营。发挥公证、仲裁的作用，对市场主体之间流转和配置土地而产生的纠纷，积极引导双方选择仲裁方式解决矛盾纠纷，通过办理现场监督公证、保全证据公证、提存公证等，保障交易双方合法权益。（责任单位：市自然资源局、市市监局、市司法局，各县、市（区）政府按职责分工负责）

3．加强市场监测监管与调控。严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；实时掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息，定期形成监测分析报告，研判分析市场形势。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。（责任单位：市自然资源局、市发改委、市财政局、市税务局、宜春银保监分局、人行宜春市中心支行，各县、市（区）政府按职责分工负责）

4．完善土地市场信用体系。将土地二级市场交易包括信息发布、公开竞价、合同签订、土地利用等全流程纳入信用监管，落实“双随机、一公开”监管机制。推广信用承诺制，对适用信用承诺制的相关事项，当事人做出书面承诺后，其履约情况应记入信用记录，作为事中事后监管的重要依据。加强信用分级分类监管。依法依规对监管主体开展信用评价，将评价结果作为实施分级分类监管的重要参考依据，对信用评价较高的市场主体减少现场监管频次，降低“双随机”抽查概率。相关市场主体失信信息纳入省市公共信用信息平台，并依法依规通过“信用中国（江西宜春）”进行公开公示，对失信责任主体实施联合惩戒。（责任单位：市自然资源局、市发改委、市财政局、市税务局、宜春银保监分局、人行宜春市中心支行，各县、市（区）政府按职责分工负责）

三、组织实施

1．加强组织领导。各县（市、区）人民政府要落实主体责任，强化统筹协调，抓好组织实施，市县自然资源、发改、国资委、财政、住建、税务、市监、金融、人民法院等部门要建立联动机制，落实责任，细化措施，有序推进土地二级市场建设。

2．工作进度安排。调研准备（2021年9月底），各有关部门对照工作方案和责任分工，提出调研需求，由市自然资源局汇总研究后，组成联合调研组，前往土地二级市场建设较好的省份和设区市考察学习。交易平台建设（2021年9月—11月），由市自然资源局牵头，委托技术单位研发交易平台，市财政局保障建设经费。健全制度（2021年9月—11月），各有关单位根据分工，同步起草二级市场的交易规则、格式文本、配套政策等。先行先试（2021年12月底），待交易平台搭建后，选择市本级范围内的若干项目先行先试，梳理分析问题，完善制度机制。全面推行，2022年1月起在全市范围内全面推行，根据运行情况进一步总结完善。

3．严格督查考核。工作领导小组要加强对土地二级市场建设的督促落实，定期调度情况。强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，从严查处违规违纪现象，打击违法行为。

4．积极宣传引导。各地、各有关部门要进一步加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，充分利用新闻媒体，及时准确发布工作信息和政策解读，回应社会关切，总结推广经验做法，扩大土地二级市场的影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性，提高社会节约集约用地意识，形成良好的舆论环境，切实提高资源利用效率。?